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Welche Immobilie passt zu mir?

Von Christian Reischel am 13. Februar 2018, , , , ,

Um heraus zu finden, welche Immobilie zu einem passt, muss ich zunächst einmal feststellen in welcher persönlichen Lebenssituation ich mich derzeit gerade befinde? Möchte ich eine Immobilie eher mieten oder kaufen? Und auch, soll es eher eine Wohnung oder eher ein Haus, mit seinen Unterformen Reihenhaus und Doppelhaushälfte, oder doch vielleicht eher ein Grundstück sein? Neben diesen Hauptfragen gilt es noch Klarheit über seine weiteren Wünsche an Funktionalität, Verwendbarkeit, Finanzen und die Lage der neuen Immobilie zu erhalten.


Persönliche Lebenssituation

Es macht schon einen Unterschied, ob ich mir die Frage „Welche Immobilie passt zu mir?“ im Alter zwischen 20-25 Jahren, so mit Mitte 30, oder um die 50+ stelle.

So um die Zwanzig ist die Frage nicht so schwer zu beantworten. Man zieht normalerweise gerade bei den Eltern aus und möchte sein erstes eigenes Heim gründen, allein, oder in einer Wohnungsgemeinschaft (WG). Man möchte sich alle Türen offenhalten, Flexibilität ist die „rule of the game“, also wird man mieten und sich für eine Wohnung, möglichst zentrumsnah, entscheiden.

Etwas komplexer sieht die Sache dann so ca. 10-15 Jahre später aus, wenn man Mitte 30 ist. Man steht vor der Gründung einer festeren Beziehung, oder gar (Patch-Work)-Familie. Oder man hat gerade die erste längere Beziehung, durch Trennung oder Scheidung hinter sich gebracht. Vielleicht gibt es auch ein oder mehrere Kinder. Hier ist dann die Frage nach dem Mieten oder doch Kaufen nicht mehr so eindeutig, wie in den Zwanzigern. Auch die Frage nach Wohnung, oder Haus im Grünen für die Kinder, ist nicht mehr so leicht zu beantworten.

Bei der Generation 50+, ist die Beantwortung unserer Fragen auch nicht mehr so eindeutig, wie vielleicht noch vor ein oder zwei Generationen. Durch die höhere Lebenserwartung, die verstärkte Aktivität durch Sport und Freizeit, ist das früher bekannte Vorbereiten auf den Lebensabend und die Pension, dem nochmaligen Durchstarten ohne Verpflichtung für die schon erwachsenen Kinder gewichen aber auch, die Klarheit welche Immobilie zu mir passt.

Mieten oder Kaufen?
Was spricht nun fürs Mieten? Ein Plus ist sicherlich die hohe Flexibilität und das einfache Anpassen an eine geänderte Lebenssituation. In Österreich verpflichte ich mich normalerweise als Mieter höchstens für die nächsten 12 Monate plus der 3-monatigen Kündigungsfrist, in meiner Mietimmobilie zu bleiben. Sollten sich die persönlichen Umstände noch rascher ändern, dann kann man ja versuchen mit dem Vermieter eine Sondervereinbarung zu treffen, oder bezahlt die noch offenen Mietbeträge für den oben genannten Zeitraum inklusive Kündigungsfrist und ist sofort wieder frei. Ein weiterer Vorteil beim Mieten ist die geringe Verantwortung gegenüber der bewohnten Immobilie. So muss ich mich als Mieter nicht mit den Erhaltungskosten der Immobilie befassen, diese tragen der Vermieter, oder die zuständige Hausverwaltung. Auch die finanzielle Belastung ist gering. Es sind keine größeren Anschaffungsbelastungen zu erwarten, wie etwa durch einen aufzunehmenden Kredit beim Kauf. Vor kurzem wurde auch, die von der österreichischen Immobilienwirtschaft schon seit längerem geforderte Abschaffung der Mietvertragsgebühr, endlich von der Politik umgesetzt. Lediglich die aus dem Mietvertrag bekannte, regelmäßige monatliche Miete samt den Betriebskosten muss berücksichtigt werden und ist somit leicht kalkulierbar.

Zu den Nachteilen beim Mieten zählt sicherlich die eingeschränkte freie Verfügbarkeit der Mietimmobilie. Die meisten Mietverträge haben eine im Vorhinein fest bestimmte Mietdauer. Und am Ende dieser Mietdauer, kann es passieren, dass ich die von mir bewohnte und liebgewonnene Mietimmobilie wieder verlassen muss und mich um eine neue Mietimmobilie kümmern muss. Auch sind die Mieten, vor allem in den Ballungszentren und hier wiederum in Wien, stark gestiegen und im Vergleich zu vor ein paar Jahren sehr teuer geworden.

Der Kauf einer Immobilie ist wiederum für jene interessant, die in einer gekauften Immobilie eine Wertanlage sehen. In einer Zeit der Nullzinspolitik bei den Banken ein nicht zu übersehender Vorteil. Die Wertanlage wird noch erhöht durch den Umstand, dass in den Jahren seit der Weltfinanzkrise (2007/2008) Immobilien eine sehr starke Wertsteigerung in Wien und dem Wiener Umland erfahren haben. Zusätzliche Unterstützung erfährt dieser Aspekt, dass ich durch meine gekaufte Immobilie, wenn ich keinen unmittelbaren Wohnbedarf habe, noch durch Vermietung, eine zusätzliche Einkommensquelle erschließen kann. Ein nicht unwesentlicher Aspekt stellt das Thema Sicherheit für viele Immobilienkäufer dar. „My home is my castle“ ist nicht nur ein altes englisches Sprichwort, sondern auch für Anhänger von Crash-Philosophen, unterstützt durch die niedrigen Zinsen bei Banken, ein wichtiger Aspekt. Die eigenen Entfaltungsmöglichkeiten sind vor allem bei Einfamilienhäusern im Eigentum nur durch die Flächenwidmungspläne und die Bauordnung limitiert.

Was sind nun die Nachteile einer eigenen, gekauften Immobilie? Nun die anfänglichen Investitionskosten, vor allem, wenn man sie nicht ausschließlich mit Eigenmitteln finanzieren kann, sondern sich einen Bankkredit aufnehmen muss, sind nicht von der Hand zu weisen. Hier geht man für einen längeren Zeitraum eine nicht unwesentliche Belastung ein, die man gut überlegt haben muss. Umso mehr gilt es diesen Umstand im Auge zu behalten, wenn sich die Zinssituation in der Zukunft wieder ändern sollte und dadurch die monatliche Belastung höher wird, als jetzt kalkuliert. Auch die Instandhaltung einer gekauften Immobilie sollte bedacht werden. Was vor allem für gekaufte und schon gebrauchte Immobilien besonders gilt. Im Fachjargon werden diese Immobilien auch Bestandsimmobilien genannt. Bei diesen Immobilen wird man eher mit Reparaturen und Instandhaltungen rechnen müssen, als bei Erstbezugsimmobilien. Bei Eigentumswohnungen muss man auch noch die Eigentümergemeinschaft berücksichtigen. Hier entscheidet immer die Mehrheit. Wenn ich diese Meinung nicht teile, dann muss ich die Entscheidung der Mehrheit trotzdem akzeptieren.

Wohnung oder Haus?
Für eine Wohnung spricht, dass diese eher zentrumsnahe vorzufinden ist, mit all den Annehmlichkeiten einer sehr guten, lauffähigen Infrastruktur. So kann ich mir auch am Sonntag in Wien ofenfrisches Gebäck beim Bäcker um die Ecke holen und meinem Partner mit einem leckeren Frühstück überraschen. Auch wenn die Wohnungspreise in Österreich in den letzten Jahren stark angestiegen sind, so ist eine vergleichbar große Wohnung noch immer günstiger als der Bau eines Hauses. Neubauwohnungen werden ausgemalt, mit fertigem Boden, meistens mit Parkett und Fliesen, ÖNorm-gerechter Elektroinstallation und fertigem Bad und WC übergeben. Als neuer Wohnungsbesitzer brauche ich mich lediglich um die Inneneinrichtung zu kümmern und kann relativ rasch meine neue Wohnung in Besitz nehmen. Die Wertsteigerungen in den letzten Jahren, die mit Wohnungen erzielt werden konnten, widersprechen zumindest im Moment, dass eine Wohnung nur als Langfristinvestment sinnvoll ist. Darüber hinaus ist eine Wohnung leichter vermietbar und kann einfacher als Zusatzeinkommen, oder Verbesserung der eigenen Pension verwendet werden. Nicht zu vergessen ist das größere Angebot bei Wohnungen und die damit verbundenen größeren Auswahlmöglichkeiten am Immobilienmarkt.

Nachteilig kann sich eventuell die geringere Freiheit auswirken, die sich durch die Hausgemeinschaft ergeben, vor allem wenn ich selbst gegenteiliger Meinung, als die Mehrheit der Wohnungseigentümergemeinschaft, sein sollte. Dies kommt vermehrt bei Investitionen in die Allgemeinflächen und größeren Investitionen eines Mehrparteienhauses vor, wenn vor allem ältere Wohnungsbesitzer, eine ganz andere Sichtweise, z.B. bei der Energiedämmung haben, als Jüngere. Nicht nur die Wohnungseigentümerschaft spielt im Zusammenleben eine Rolle, auch kommt den Nachbarn und hier, jenen welche oberhalb und neben meiner Wohnung leben, verstärktes Augenmerk zu. Jeder kennt aus Film und Werbung, die lieben Nachbarskinder, die entweder besonders laut Ihre Lieblingscharts hören, oder die in der Badewanne tobenden Kinder, die den Nachbarn darunter mit ihren Wasserspielen unter Wasser setzen. Obwohl in letzter Zeit bei Neubauten verstärkt Balkone und Loggien mitgeplant werden, so sind die unmittelbaren Freiräume in einer Wohnung begrenzter, als bei einem eigenen Haus.

Bei einem Haus sticht natürlich sofort die erhöhte Privatsphäre, die ich genießen kann, ins Auge. Die nächsten Nachbarn sind selbst in dichter Siedlungslage so weit entfernt, dass ich sie in meinem Haus nicht bemerke und auch auf meinem Grundstück werde ich die unterschiedlichsten Plätze finden, wo ich ungestört lesen, oder der Natur in Ruhe lauschen kann. Für ein Haus spricht auch die größere Entscheidungsfreiheit, die ich als Besitzer habe. Ich bin nicht nur im Inneren vollkommen frei, sondern auch im Äußeren, solange ich mich an die Bebauungsvorschriften halte. Auch das größere Raumangebot, sowohl innerhalb, als auch der größere Freiraum, welcher sich durch die vorhandene Gartenfläche ergibt, spricht oft für die Anschaffung eines Hauses.

Ein Nachteil bei der Anschaffung eines Hauses sind sicherlich die zusätzlichen Kosten, die der Kauf des benötigten Grundstücks verursacht auf dem sich das Haus befinden soll, wenn ich nicht in der glücklichen Lage bin, dieses von den Eltern oder Großeltern geschenkt zu bekommen. Auch muss ich selbst bei bester Dämmung mit höheren Energiekosten, als bei einer vergleichbar großen Wohnung rechnen. Und sollte ich mich einmal dazu entschließen das gekaufte Haus zu renovieren, oder zu sanieren, dann ist hier ebenfalls mit deutlich höheren Kosten zu kalkulieren.

Fazit
Neben der jeweiligen persönlichen Lebenssituation in der ich mich gerade befinde, ist primär abzuklären, ob ich eher mieten, oder kaufen möchte. Bin ich eher jünger und ist mir Flexibilität in allen Richtungen wichtig, egal ob es um die Partnerschaft, den Arbeitsplatz und den Wohnort geht, dann werde ich das Mieten bevorzugen. Ist mir eher Wertbeständigkeit und Absicherung, oder gar ein Zusatzeinkommen durch eine Immobilie wichtig, so wird der Kauf einer Immobilie für mich das Richtige sein.

Dann gilt es nur noch für sich herauszufinden, bin ich eher der Wohnungstyp, oder doch eher der Haustyp.

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