Immobilie geerbt – was tun in Österreich?
Ihre wichtigsten Schritte, Fristen und Optionen als Erbe im Überblick
Sie haben gerade eine Immobilie geerbt? Plötzlich tauchen viele Fragen auf: Wie geht man nun weiter? Braucht es ein Verlassenschaftsverfahren, welche Steuern fallen an und lohnt es sich, das Haus zu verkaufen oder zu behalten? In unserem Ratgeber beantworten wir die wichtigsten Fragen zum Immobilienerbe in Österreich – angepasst an Ihre Bedürfnisse als Immobilieneigentümer.
- Was muss ich als Erstes tun, wenn ich eine Immobilie geerbt habe?
- Wie läuft das Verlassenschaftsverfahren ab (Einantwortungsbeschluss)?
- Welche Steuern und Kosten fallen bei einer geerbten Immobilie an?
- Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen – was empfiehlt sich?
- Fazit – Unterstützung durch Reischel Immobilien
- FAQ
Lassen Sie Ihre geerbte Wohnung, Ihr Haus oder Grundstück in Wien professionell einschätzen.
Was muss ich als Erstes tun, wenn ich eine Immobilie geerbt habe?
Zuerst sollte man sich entscheiden, ob man das Erbe annimmt oder ausschlägt. Bei Unsicherheit (z.B. wenn Schulden vermutet werden) ist der bedingte Erbantritt ratsam, denn dann haftet man nur mit dem geerbten Vermögen. Das Erbe kann innerhalb von vier Wochen nach Aufforderung durch den Notar angenommen oder ausgeschlagen werden. Nehmen Sie das Erbe an, sollten Sie sich umgehend über alle Verbindlichkeiten (Hypothek, offene Rechnungen) und den Marktwert der Immobilie informieren.
Meist lädt der Notar alle Erben zur Todesfallaufnahme vor, um den Nachlass zu erheben. Bringen Sie beim Notartermin alle wichtigen Unterlagen mit (Sterbeurkunde, Testament, Grundbuchauszug, etc.). Sie erfahren dort, wer gesetzlich oder testamentarisch erbberechtigt ist. Im Anschluss fordert der Notar die Erbantrittserklärung an und klärt, wer in welchem Anteil erbt. Erst mit dem endgültigen Einantwortungsbeschluss können Sie offiziell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Tipp!
Prüfen Sie alle Kostenpunkte (Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühr, ev. bestehende Schulden) noch bevor Sie das Erbe antreten. Im Zweifelsfall kann es klug sein, die Erbschaft auszuschlagen, besonders wenn die Verbindlichkeiten den Wert der Immobilie übersteigen.
Christopher Reischel, MBA, Geschäftsführer
„Gerade in Erbengemeinschaften schaffen fundierte Wertgutachten Klarheit und beugen Streit vor. Eine unabhängige Bewertung ist oft die Basis, um unter den Erben fair zu verhandeln und gemeinsame Lösungen zu finden.“
Wie läuft das Verlassenschaftsverfahren ab (Einantwortungsbeschluss)?
Nachdem jemand verstorben ist, wird automatisch ein gerichtliches Verlassenschaftsverfahren eingeleitet. Das zuständige Bezirksgericht beauftragt einen Notar als Gerichtskommissär, die Vermögenswerte zu ermitteln und die Erben zu ermitteln. Bei der ersten Sitzung – der Todesfallaufnahme – erhebt der Notar alle wichtigen Daten: Vermögenswerte, Schulden, Erbansprüche, Pflichterben usw. Diese Informationen dienen später als Grundlage für die Aufteilung des Erbes.
Im Anschluss veröffentlicht das Bezirksgericht den Einantwortungsbeschluss, mit dem die Erben ihre Quote am Nachlass erhalten. Erst danach dürfen die Erben im Grundbuch eingetragen werden (dazu hat man ein Jahr Zeit). In der Zwischenzeit können Sie bereits nötige Vorbereitungen treffen: Eine Wertschätzung einholen (zur eigenen Orientierung) oder sanierungsbedürftige Details klären.
Catharina Reischel, Geschäftsführerin
„Wir wissen, dass der Verlust eines Angehörigen sehr emotional ist. Deshalb begleiten wir Sie durch den gesamten Verlassenschaftsprozess – von der Wertschätzung bis zur Übergabe. Uns ist wichtig, transparent zu informieren, damit alle Erben von Beginn an wissen, woran sie sind.“
Welche Steuern und Kosten fallen bei einer geerbten Immobilie an?
In Österreich gibt es seit 2008 keine Erbschaftssteuer mehr. Dennoch fallen bei einer geerbten Immobilie mehrere Nebenkosten an, die jeder Erbe kennen sollte. So entrichten Sie Grunderwerbsteuer nach einem gestaffelten Tarif auf den Grundstückswert: 0,5 % bis 250.000 €, 2 % von 250.000–400.000 € und 3,5 % darüber. Bemessungsgrundlage ist der amtliche Grundstückswert (etwa 71,25 % des Einheitswerts) oder ein Gutachterwert. Dazu kommt die Grundbuchseintragungsgebühr von 1,1 % des Grundstückswerts.
Beim späteren Verkauf der Immobilie fällt die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) auf den Gewinn an: aktuell 30 % (bzw. 4,2 % pauschal bei „Altvermögen“, wenn die Immobilie vor dem 1.4.2002 entgeltlich erworben wurde). Es gibt aber Ausnahmen: Haben Sie bzw. der Verstorbene das Haus mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, entfällt die ImmoESt.
Tipp!
Planen Sie frühzeitig einen „Kostenvoranschlag“ ein: Erstellen Sie mit Ihrem Makler oder Steuerberater eine vollständige Übersicht aller möglichen Ausgaben (GrESt, Eintragungsgebühr, ImmoESt, Finanzamt, Bestattungskosten etc.).
Ob Erbteilung, Verkauf oder Vermietung – eine fundierte Marktwerteinschätzung schafft Klarheit.
Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen – was empfiehlt sich?
Überlegen Sie, wie Sie persönlich die Immobilie nutzen können. War das geerbte Objekt Ihr Elternhaus? Möchten Sie dort selbst einziehen oder vermieten? Eine Selbstnutzung spart Mietkosten – lohnt aber nur, wenn die Lage für Sie passt. Alternativ können Sie die Wohnung oder das Haus vermieten und so laufende Kosten decken. Prüfen Sie aber bestehende Belastungen (Hypotheken, Sanierungskosten) gegen mögliche Mieteinnahmen.
Bleibt mehr als ein Erbe übrig (z.B. mehrere Geschwister), klären Sie gemeinsam die Wünsche: Einige behalten den Hauptwohnsitz (Hauptwohnsitzbefreiung) und zahlen die anderen aus, andere streben den Verkauf an. Sollten sich die Erben nicht einigen, kann ein öffentlicher Verkauf die beste Lösung sein.
Verkauf: Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann schnell gehen, sobald der Einantwortungsbeschluss vorliegt. Planen Sie dafür 6–12 Wochen Nachbereitung (Bewertung, Exposé, Käuferfindung) ein. Reischel Immobilien bietet dabei umfassenden Service: Wir erstellen eine aktuelle Immobilienbewertung, besprechen die beste Vermarktungsstrategie und koordinieren Notar sowie Steuerberater.
Christopher Reischel, MBA, Geschäftsführer
„Bei geerbten Immobilien geht es nicht nur um Quadratmeter, sondern auch um Emotionen. Wir behandeln jedes Objekt mit Respekt – ob Sie es behalten oder verkaufen wollen. Unser Ziel ist, den Prozess für Sie so einfach und gewinnbringend wie möglich zu gestalten.“
Reischel Immobilien begleitet Erben in Wien persönlich, transparent und mit Erfahrung im sensiblen Umgang mit geerbten Immobilien.
Fazit – Unterstützung durch Reischel Immobilien
Ein Immobilienerbe bringt viele Aufgaben mit sich – rechtlich, steuerlich und emotional. Mit klarem Fahrplan und Expertenhilfe behalten Sie die Übersicht. Reischel Immobilien unterstützt Erben in Wien und Umgebung mit individuell angepasster Beratung: von der kostenlosen Online-Immobilienbewertung über Verhandlungsstrategien bis zur Eintragung im Grundbuch. Als Makler und Gerichtssachverständiger bieten wir Ihnen Seriosität und Empathie – damit Sie den bestmöglichen Weg für Ihre geerbte Immobilie finden.
FAQ
Nein. Sie können die Wohnung oder das Haus auch selbst nutzen oder vermieten. Ein Verkauf ist nicht Pflicht – er bietet sich vor allem an, wenn mehrere Erben involviert sind oder die Immobilie hohen Unterhalt erfordert.
Alle Erben gemeinsam tragen die Grunderwerbsteuer für die Umschreibung. In Österreich gilt ein Stufentarif: 0,5 % für die ersten 250.000 € Grundstückswert, 2,0 % für die nächsten 150.000 €, und 3,5 % für darüber hinaus.
Das ist der Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens. Er legt fest, wer welche Quote des Nachlasses erhält. Erst danach können die neuen Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Üblicherweise 6–12 Monate, je nach Umfang des Nachlasses und ob alle nötigen Unterlagen vorliegen.
Dann bilden Sie eine Erbengemeinschaft und tragen die Immobilie anteilig. Eine Auseinandersetzung ist möglich: Etwa indem einer ausbezahlt wird oder indem das Objekt verkauft und Erlös aufgeteilt wird.