Welche Rolle spielt die Immobilienertragsteuer beim Immobilienverkauf?

Grundsätzliches zur Immobilienertragsteuer
Seit dem 1. April 2012 sind Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien einkommensteuerpflichtig. Wer eine Eigentumswohnung, ein Haus, ein Grundstück, oder ein Baurecht entgeltlich veräußert und damit einen Erlös/Gewinn erzielt, unterliegt einem besonderen Steuersatz von 30% auf diesem Erlös. Damit ist dieser Erlös endbesteuert und braucht nicht progressionserhöhend für das restliche Jahreseinkommen berücksichtigt werden. Unentgeltliche Veräußerungen, wie Schenkungen und Erbschaften sind steuerfrei.

Als Alt-Vermögen, auch als Alt-Grundstücken genannt, gelten Immobilien, welche vor dem 31. März 2002 entgeltlich angeschafft wurden. Und als Neu-Vermögen oder auch Neu-Grundstücken, gelten jene Immobilien, die ab dem 1. April 2002 angeschafft wurden.

Berechnung der Immobilienertragsteuer beim Alt-Vermögen
Beim Alt-Vermögen beträgt der Steuersatz grundsätzlich 4,2% auf den Verkaufserlös, sprich den erzielten Verkaufspreis. Diese 4,2% ergeben sich dadurch, dass vom Finanzamt pauschal Anschaffungskosten von 86% angenommen werden. Die verbleibenden 14% gelten als Verkaufsgewinn und werden mit 30% versteuert. Somit ergeben sich die 4,2% Immobilienertragsteuer auf den Verkaufspreis.

Für Grundstücke, die zum Alt-Vermögen zählen, welche aber nach dem 31. Dezember 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet wurden, gelten andere pauschale Anschaffungskosten. Hier werden vom Finanzamt pauschale Anschaffungskosten von 40% angenommen. D.h. die verbleibenden 60% gelten als Verkaufsgewinn und werden, wie vorhin mit 30% versteuert. Somit ergibt sich bei umgewidmeten Grundstücken eine Immobilienertragsteuer von 18% auf den Verkaufspreis.

BEISPIEL 1
Verkauf eines Grundstücks (Alt-Grundstück)
Ein Ferienhäuschen wurde im Jahr 1990 um 100.000 Euro gekauft und wird im Jahr 2016 um 170.000 Euro veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit 70.000 Euro.
Da das Grundstück vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde, beträgt die Steuerbelastung effektiv 4,2 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 3,5 Prozent) vom Veräußerungserlös, das sind 7.140 Euro: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Saldo von 14 Prozent ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) zu erfassen.

BEISPIEL 2
Verkauf eines umgewidmeten Grundstücks (Alt-Grundstück)
Ein Grundstück wurde im Jahr 1985 um 5.000 Euro erworben, im Jahr 1995 wurde es von Acker- in Bauland umgewidmet, im Jahr 2016 wird es um 30.000 Euro veräußert.
Da es sich um ein umgewidmetes Grundstück handelt, beträgt die Steuerbelastung effektiv 18 Prozent (ab dem Jahr 2016, vorher 15 Prozent) vom Veräußerungserlös, das sind 5.400 Euro: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 40 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Saldo von 60 Prozent ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) zu erfassen.

BEISPIEL 3
Verkauf von Umwidmungsgrundstück mit Gebäude (Alt-Grundstück)
Ein Grundstück befindet sich seit Generationen im Familienbesitz (die ursprünglichen Anschaffungskosten sind nicht bekannt). Im Jahr 2001 wurde das Grundstück zu Bauland umgewidmet. 2003 wurde auf dem Grundstück eine Ferienvilla errichtet; es handelt sich um ein selbst hergestelltes Gebäude. Die Errichtungskosten für die Ferienvilla belaufen sich auf 400.000 Euro. Im Jahr 2016 wird das Grundstück samt Ferienvilla um 600.000 Euro veräußert (500.000 Euro entfallen auf die Ferienvilla, 100.000 Euro auf den Grund und Boden).
Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes ist zwischen Grund und Gebäude zu unterscheiden. Der auf den Grund entfallende Veräußerungserlös (100.000 Euro) ist effektiv mit 18 Prozent (ab dem Jahr 2016, vorher 15 Prozent) des Veräußerungserlöses zu versteuern, das sind 18.000 Euro. Der auf das selbst hergestellte Gebäude entfallende Veräußerungserlös (500.000 Euro) unterliegt nicht der Besteuerung, weil die Steuerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude zur Anwendung gelangt.
Die Beispiele 1-3 wurden von https://www.help.gv.at/ übernommen.

Berechnung der Immobilienertragsteuer beim Neu-Vermögen
Beim Neu-Vermögen sind aus der Differenz vom erzielten Verkaufserlös minus den Anschaffungskosten, 30% an das Finanzamt abzuführen. In der Regel ist der Verkaufserlös der erzielte Verkaufspreis der Immobilie.

Die Anschaffungskosten bestehen zunächst einmal aus dem seinerzeitigen, bezahlten Kaufpreis für die Immobilie. Zum Kaufpreis können noch, die beim Erwerb der Immobilie bezahlte Grunderwerbsteuer, der bezahlte Grundbuchseintrag, die Kosten für die Maklerprovision und die Kosten für die Vertragserrichtung zu den Anschaffungskosten hinzugerechnet werden.

Die Anschaffungskosten dürfen, um einen durchgeführten Herstellungsaufwand, dazu zählen ein Anbau, ein Zubau, eine Aufstockung oder die Zusammenlegung von Wohnungen, sowie um einen durchgeführten Instandhaltungsaufwand, dazu zählen Fenstertausch, Heizungstausch und eine Fassadenwärmedämmung erhöht werden. Bodenschleifen und Ausmalen zählen hingegen nicht als Instandhaltung und erhöhen die Anschaffungskosten nicht.

Bei Immobilien, welche vermietet waren ist noch wichtig, dass es bei den Anschaffungskosten zu keiner Doppelberücksichtigung von Aufwendungen, wie z.B. bei Werbekosten und AfA kommen darf. Ebenfalls verringern steuerfrei erhaltene Subventionen von öffentlichen Stellen die Anschaffungskosten.

Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer = Steuerbefreiungen
Es gibt insgesamt 4 Ausnahmen, wobei die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung, die in der Praxis gängigsten Befreiungen sind. Enteignungen und bestimmte Tauschvorgänge spielen bei Wohnimmobil-ientransaktionen eher eine untergeordnete Rolle.

Die Hauptwohnsitzbefreiung
Bei der Hauptwohnsitzbefreiung können Eigenheime und Eigentumswohnungen samt einer Grundstücksfläche von bis zu 1.000m² steuerfrei veräußert werden. Dafür muss eine der zwei nachfolgenden Bedingungen erfüllt sein:

1. Der Verkäufer muss seit der entgeltlichen Anschaffung der Immobilie zumindest 2 Jahre an dieser Immobilie seinen angemeldeten Hauptwohnsitz haben
   oder
2. In den letzten 10 Jahren zumindest 5 Jahre seinen Hauptwohnsitz gehabt haben – dies wird auch die
   „5 aus 10 Regel“ genannt
   Bei dieser 5 aus 10 Regel kann der Hauptwohnsitz schon aufgeben worden sein und trotzdem kann die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch genommen werden. Dies ist besonders bei Trennungen und Scheidungen für den Partner, der schon aus der gemeinsamen Immobilie ausgezogen ist von Bedeutung. Eine Rolle spielt diese Regel auch, wenn die verkaufte Immobilie nicht länger als 5 Jahre vermietet war – auch in diesem Fall kann der Verkäufer die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch nehmen.

Eine weitere Besonderheit und diese gilt nur bei der Hauptwohnsitzbefreiung, ist das neben dem bewohnten Eigenheim auch noch bis zu 1.000m² Grund und Boden steuerfrei veräußert werden können. Diese Grund- und Bodenbefreiung ist aber nicht vererbbar. Gleiches gilt für die Hauptwohnsitzbefreiung per se, auch diese ist von einem Rechtsvorgänger, z.B. Eltern, Großeltern, Erblasser, nicht vererbbar. Auch wenn der Rechtsvorgänger die Bedingungen der Hauptwohnsitzbereifung erfüllt hat, so können die Erben diese Befreiung nicht in Anspruch nehmen. Die Erben müssen bei einem Verkauf der geerbten Immobilie, entsprechend dem Anschaffungszeitpunkt der Immobilie, entweder nach Alt- oder Neu-Vermögen die Immobilienertragsteuer bezahlen.

BEISPIELE 4-7:

4. Eine Person teilt ihr Eigenheim in zwei Wohneinheiten, veräußert eine davon und behält in der anderen ihren Hauptwohnsitz. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht anwendbar.
5. Eine Person hat seit mehr als fünf Jahren den Hauptwohnsitz in ihrem Eigenheim, sie veräußert dieses im Mai 2012 und bleibt als Mieterin/Mieter (mehr als ein Jahr) Hauptwohnsitzerin/Hauptwohnsitzer. Die Befreiung steht nicht zu.
6. Eine Person hat seit mehr als fünf Jahren den Hauptwohnsitz in ihrer Eigentumswohnung. Sie besitzt noch eine zweite Eigentumswohnung, die sie vermietet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zieht sie als Hauptwohnsitzerin/Hauptwohnsitzer in die bisher vermietete Wohnung und veräußert den bisherigen Hauptwohnsitz: Die Befreiung steht zu.
7. Eine Person erbt die Eigentumswohnung der Eltern, aus der sie bereits seit über fünf Jahren ausgezogen ist, und veräußert diese. Die Veräußerung ist nicht befreit. Wäre die Person innerhalb der letzten zehn Jahre selbst Hauptwohnsitzerin/Hauptwohnsitzer in dieser Wohnung (z.B. weil noch minderjährig), wäre die Befreiung anwendbar.
   Die Beispiele 4-7 wurden von https://www.help.gv.at/ übernommen.

Die Herstellerbefreiung
Bei der Herstellerbefreiung können vom Verkäufer selbst hergestellte Gebäude, in der Regel Einfamilienhäuser, aber kein Grund und Boden, steuerfrei veräußert werden. Bei einem selbst hergestellten Gebäude ist es nicht notwendig, dass der Verkäufer das Gebäude selbst, mit eigenen Händen errichtet hat. Er muss aber das finanzielle Bauherrn-Risiko der Neuerrichtung des Gebäudes getragen haben.

Wichtig bei der Herstellerbefreiung ist, dass es sich um einen Neubau handeln muss, bei einer Renovierung oder einer Fertigstellung eines Gebäudes, kann keine Herstellerbefreiung erlangt werden. Ebenfalls keine Herstellerbefreiung kann erlangt werden, wenn der Verkäufer seine Immobilie zu einem Festpreis bei einem Bauträger in Auftrag gegeben hatte, oder das Gebäude von den Eltern oder den Großeltern, man nennt diese auch Rechtsvorgänger, errichtet und später geschenkt oder vererbt wurde. Sollte das selbst errichtete Gebäude in den letzten 10 Jahren vermietet gewesen sein, so kann ebenfalls keine Herstellerbefreiung in Anspruch genommen werden. Wurden nur Teile des Gebäudes vermietet, so kann der Verkäufer nur für die nicht vermieteten Teile/Flächen die Herstellerbefreiung in Anspruch nehmen.

Hat ein Verkäufer, sowohl Anspruch auf die Hauptwohnsitzbefreiung, als auch auf die Herstellerbefreiung, so ist der Hauptwohnsitzbefreiung der Vorrang zu geben. Im Gegensatz zur Herstellerbefreiung, wo nur das selbst errichtete Gebäude steuerfrei veräußert werden kann, können bei der Hauptwohnsitzbefreiung, neben dem Gebäude selbst, auch bis zu 1.000m² Grund und Boden steuerfrei veräußert werden.

Einhebung & Abfuhr der Immobilienertragsteuer
Die Immobilienertragsteuer wird in der Regel vom Kaufvertragserrichter, d.i. ein Notar oder ein Rechtsanwalt im Zuge der Selbstberechnung eingehoben und an das Finanzamt abgeführt. Der Kaufpreis wird um den errechneten Steuerbetrag reduziert und dem Verkäufer nach der Beendigung der Grundbuchsabwicklung auf das von ihm bekanntgegebene Konto überwiesen. Die so errechnete und abgeführte Immobilienertragsteuer erlangt einkommensteuertechnisch Endbesteuerungswirkung und es ist keine weitere Aufnahme in die Einkommensteuererklärung des Verkäufers notwendig.

Für den Verkäufer besteht jedoch auch die Möglichkeit den Immobilien-Veräußerungsgewinn in seine normale Einkommensteuererklärung aufzunehmen (Veranlagungsoption). Das ist von Vorteil, wenn er aus einer anderen Immobilienveräußerung einen Verlust erwirtschaftet hat und so seinen jetzigen Gewinn gegenrechnen kann. Ebenfalls können in diesem Zusammenhang etwaige Berechnungsfehler, des Kaufvertragserrichters korrigiert werden. In diesen beiden Fällen bleibt der Steuersatz bei 30%.

Bleibt der Verkäufer mit seinen normalen Einkünften plus dem Immobilien-Veräußerungsgewinn unter 30%, so ist es vorteilhaft die Regelbesteuerungsoption zu ziehen. In diesem Fall wird der Veräußerungsgewinn aus dem Immobilienverkauf mit dem entsprechenden Steuertarif versteuert.

Sollte der Kaufvertragserrichter die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer nicht durchführen, so muss er diese zumindest dem Finanzamt anzeigen. In diesem Falle ist der Verkäufer verpflichtet, eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 30% des errechneten Veräußerungsgewinns, selbst an das Finanzamt abzuführen. Diese besondere Vorauszahlung in Höhe von 30%, ist im Zuge der normalen Einkommenssteuererklärung aufzunehmen und wird einer später errechneten Einkommensschuld angerechnet (siehe auch Beispiel 9)

BEISPIEL 8

Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch Parteienvertreterin/Parteienvertreter
Eine Parteienvertreterin/ein Parteienvertreter ist mit der Abwicklung eines Grundstücksgeschäftes betreffend einer Eigentumswohnung beauftragt. In diesem Zusammenhang ist sie/er auch mit der Durchführung der Selbstberechnung nach dem Grunderwerbsteuergesetz beauftragt.

Nimmt die Parteienvertreterin/der Parteienvertreter auftragsgemäß die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vor, so ist sie/er auch verpflichtet, dem für die Erhebung der Einkommensteuer der Veräußerin/des Veräußerers zuständigen Finanzamt Mitteilung zu machen und in der Regel auch die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer vorzunehmen. Die Veräußerin/der Veräußerer legt der Parteienvertreterin/dem Parteienvertreter den Kaufvertrag vom seinerzeitigen Wohnungserwerb vor und bestätigt schriftlich die Richtigkeit und Vollständigkeit ihrer/seiner Angaben. Auf Basis der darin genannten Anschaffungskosten ermittelt die Parteienvertreterin/der Parteienvertreter die Einkünfte und entrichtet die Immobilienertragsteuer. Mit der Entrichtung der Immobilienertragsteuer ist die Einkommensteuer aus dem Grundstücksverkauf grundsätzlich abgegolten.

BEISPIEL 9

Entrichtung einer besonderen Vorauszahlung durch die Steuerpflichtige/den Steuerpflichtigen
Eine Parteienvertreterin/ein Parteienvertreter ist mit der Abwicklung eines Grundstücksgeschäftes betreffend einer Eigentumswohnung beauftragt. Die Parteienvertreterin/der Parteienvertreter gibt die Abgabenerklärung für die Grunderwerbsteuer ab, nimmt jedoch nicht die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vor.

Die Immobilienertragsteuer wird nur in jenen Fällen einbehalten und abgeführt, in denen eine freiwillige Selbstberechnung nach dem Grunderwerbsteuergesetz erfolgt. Wird bei Veräußerungen wie im vorliegenden Fall keine Immobilienertragsteuer entrichtet, hat die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige selbst eine besondere Vorauszahlung in Höhe der Immobilienertragsteuer (30 Prozent ab dem Jahr 2016; vorher 25 Prozent) innerhalb der für deren Entrichtung geltenden Frist (spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats) zu entrichten. Keine Immobilienertragsteuer wird auch dann abgeführt, wenn voraussichtlich erst nach Ablauf eines Jahres Einkünfte entstehen, z.B. weil die Käuferin/der Käufer Ratenzahlungen leistet. Die in solchen Fällen von der Veräußerin/dem Veräußerer selbst geleistete besondere Vorauszahlung entfaltet anders als die Immobilienertragsteuer keine Abgeltungswirkung; die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige muss daher eine Steuererklärung abgeben und es erfolgt eine Anrechnung auf die Einkommensteuerschuld in der Veranlagung. Die relevanten Daten aus dem Grundstücksgeschäft sind dem Finanzamt von der Parteienvertreterin/vom Parteienvertreter mitzuteilen.
Die Beispiele 8-9 wurden von https://www.help.gv.at übernommen.

In diesem Artikel wurde versucht, einen Überblick über die seit 1. April 2012 geltende Immobilienertragsteuer und deren Implikationen beim Immobilienverkauf zu geben. Es wurde dabei auf die grundsätzlichen Sachverhalte der täglichen Praxis eingegangen. Sollte Ihre persönliche Situation hier nicht widergespiegelt sein, so ist es sicherlich sinnvoll, diese mit einem Steuerberater Ihres Vertrauens, genau zu evaluieren.

Weiterführende Informationen zur Immobilienertragsteuer finden Sie unter https://www.help.gv.at/ und https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html